מהי העברה ללא תמורה של זכות במקרקעין?
העברת זכות במקרקעין ללא תמורה בין בני משפחה הינה דבר נפוץ ומקובל.
ברוב המקרים, העברה ללא תמורה נעשית מאת הורה לילדו/נכדו, מאת ילד להוריו, בין בני זוג ובמקרים מסוימים כפי שיפורט להלן גם בין אחים.
ואולם, יובהר כי הדגש הינו על עסקה ללא תמורה, היינו, העברת הזכות חייבת להיעשות ללא קבלת תמורה כלשהי למעביר הזכות.
יודגש, כי העברה ללא תמורה אינה מוגבלת רק להעברת דירה וניתן להעביר ללא תמורה גם מגרש, חנות, קרקע חקלאית או כל זכות אחרת במקרקעין.
מיסוי בהעברה ללא תמורה
מס רכישה בהעברה ללא תמורה
תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), תשל"ה- 1974 מסדירות את מס הרכישה אשר יחול בהעברה ללא תמורה וקובעות כי בהעברה ללא תמורה יחול על מקבל הזכות מס רכישה מופחת אשר יהא בגובה שליש (1/3) מגובה מס הרכישה אשר היה חל על מקבל הזכות לו היה רוכש את הזכות הנ"ל בתמורה.
התקנות הנ"ל גם מגדירות מיהו "קרוב" לעניין מס רכישה- בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;
מס שבח בהעברה ללא תמורה
לעניין מס שבח – חל סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע כי בהעברה ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהא המעביר פטור ממס שבח.
"קרוב" לעניין מס שבח – בן-זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.
***ניתן לראות כי הגדרת "קרוב" לעניין מס שבח שונה מהגדרת "קרוב" לעניין מס רכישה ולפיכך יתכנו מצבים בהם בהעברה ללא תמורה יחול על המעביר מס שבח ואילו מקבל הזכות יהנה ממס רכישה מופחת כפי שקבוע בתקנות או להיפך, מצב בו יינתן למעביר פטור ממס שבח בגין העברת הזכות אך מקבל הזכות לא יהנה ממס רכישה מופחת.
העברה ללא תמורה בין אחים
בניגוד לעבר, בה העברה ללא תמורה בין אחים הייתה מותרת ללא מגבלות כלשהן, כיום ניתן להעביר ללא תמורה זכות במקרקעין בין אחים וליהנות מהפטור ממס שבח רק לגבי העברת זכות במקרקעין אשר התקבלה בירושה או במתנה ללא תמורה מההורים או מהורי ההורים. זאת מתוך הבנה כי להבדיל מהעברת נכס מהורה לילדו או מילד להוריו, העברת נכס מאח לאח לרוב אינה נעשית ללא תמורה. לפיכך, ניתן ליהנות מפטור ממס שבח רק בהעברה ללא תמורה של זכות אשר המעביר קיבל במתנה או בהורשה מההורים ואילו בכל מקרה אחר, לא ינתן פטור.
העברה ללא תמורה בין בני זוג ביחס לדירת המגורים אשר הם מתגוררים בה
תקנה 21 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) קובעת כי במקרה בו אדם מעביר זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן- זוג המתגורר יחד אתו בדירה, יהא מקבל הזכות פטור ממס רכישה (להבדיל מ- 1/3 מס רכישה בכל העברה ללא תמורה אחרת). מעביר הזכות יהא זכאי לפטור ממס שבח בהתאם לסעיף 62 לחוק.
תקופת צינון
יש לשים לב כי בהעברה ללא תמורה חלה על מקבל הזכות תקופת צינון אשר תחולתה החל ממועד ביצוע עסקת ההעברה ללא תמורה, אשר במהלכה לא יוכל מקבל הזכות למכור את הדירה בפטור ממס.
כאשר מקבל המתנה התגורר בפועל בדירה אשר הועברה אליו ללא תמורה, תקופת הצינון הינה 3 שנים מיום בו החל להתגורר בדירה.
במקרה בו מקבל הזכות לא התגורר בדירה אשר הועברה אליו ללא תמורה, תקופת הצינון הינה 4 שנים ממועד ביצוע ההעברה ללא תמורה.
במקרה של העברה ללא תמורה לקטין- תחילתה של תקופת הצינון הינה מיום הגיעו לגיל 18.
לסיכום, ניתן ללמוד כי ישנה חשיבות לסדר הפעולות בהעברת זכות במקרקעין ללא תמורה בין יחיד לקרובו וכי יש לדבר השלכות מיסוייות ולפיכך, ועל מנת ליהנות מהפטורים וההטבות המוקנות לצדדים בהעברה זו, מומלץ לבצע עסקת העברה ללא תמורה בליווי צמוד של עורך דין המתמחה בתחום.
